[房产] 商业地产过剩急需转型,潘石屹和美国的成功经验让人惊艳

Original: http://www.pintu360.com/article/37331.html

商场关店潮

  • 昔日热闹非凡的鼎好电子卖场大半歇业,中关村e世界也关门了。
  • 万达百货关门潮,员工称每年任务是止亏。
  • 开业才两年百盛商场要关门,大部分商户均非常意外。
  • 天津四个百货商场接连关闭。

关店原因

第一,人气不高。有记者曾夜方河北廊坊万达百货,在工作日晚8点,一层的人流量还可以保持在平均每商户1~2人。不过,在2~4楼,大概三分之一的商户都没有顾客光临,只剩下导购自顾自地玩着手机。当然,此店可能由于区域性差异造成如此冷清。但有媒体披露,万达集团董事长王健林曾表示,万达百货差不多一半是亏损的,一半是营利的,而合并报表是亏损的。员工还表示,万达百货在集团内的地位一直很低。“他们每年的任务是止亏,亏得越少越好。”

第二,赢利点单一。进场费是传统连锁企业中占比很大的一部分利润来源,但当这几年进场费被一点点加码,甚至超过供应商所能承受的范围,很难在这方面有所突破。以某大型零售商为例,凭借在区域市场上的垄断地位,去年创造性提出了供应商“竞标”入场的做法,试图压榨供应商身上最后一滴油水,结果整的鸡飞狗跳,供应商纷纷逃离。

第三,定位扎堆。百货行业面临集体性困境,本身商场已经过量,加之十多年前受专业市场和大卖场的冲击,现在是受购物中心和电商的冲击。

第四,管理不善。几十年变化最小的行业,有点不思进取。国外的百货公司会对消费者进行深入研究,国内的百货公司销售不好就换一家经营。

第五,政策性原因。有些商场土地拿得比较便宜,土地便宜的前提是向政府承诺在短期内开业。因此来不及等候所有店铺入驻,很难拉动人气。

出路在哪里?

网上电商的兴起,让很多传统实体大商场,都成了明日黄花。

关店其实并不可怕,可怕的是未来怎么做,依然没有答案。在互联网浪潮冲击之下,这些年零售企业尝试过多种创新。比如最早的B2C,到后来做平台,再到目前流行的O2O,虽然理论层面呈现百花齐放、百家争鸣的繁荣景象,但实际运营过程中,并没有一个跑的通的成功模式。

下面品途商业评论小编整合两个成功的案例,看看以服务、设计为导向的公司是怎么做的。要知道他们的风头正逐渐劲过以往依托研究型大学、以技术为导向的公司。

转型做办公空间:潘石屹的七十二间房客

中国商业地产市场的问题并不是缺商铺、缺办公楼,而是不能把这些资源很好地利用起来,导致空置太多。据潘石屹估算,二线城市办公楼空置率超过40%,而在北京,全球500强企业对办公楼的需求量最近也是下降趋势。

“一个好的商业模式一定要适应补缺,市场缺什么,你就去做什么。”潘石屹对记者说。他开始研究互联网与房子的关系,以及互联网对房子内人与人之间关系的影响。望京SOHO经过了精心设计。它在望京街与阜安西路的交叉路口上立起三座漩涡状塔峰,最高200米,矮的也有118米,合围出一块广场。

一名在望京SOHO工作的创业者说,这里的工作区域基本都是整齐划一的白墙,房间也没有什么装饰,在这种环境下,脑子里就只能想着工作,唯一的活动便是从工位到洗手间。在塔二,一个楼层最多可以分隔出8个小型公司,最小一间只有140多平方米。

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2014年春节后,刚建成不久的望京SOHO的办公室还很难租出,地产商甚至会打出4元/天/平方米的牌子。但随着越来越多的创业公司入驻,望京SOHO的房租开始一路飙升。截至今年9月7日,其均价已为12.9元/天/平方米,比一年半以前的平均水平增长了两倍。

潘石屹在塔三有4层自持物业,专门作为自己第一个“互联网性质的产品”SOHO 3Q的所在地。SOHO 3Q模仿的是硅谷的WeWork模式,后者市值已超过100亿美元。

SOHO 3Q的办公室租金并不便宜,它以桌子为单位出租。目前,一个工位,租赁费为1200元/周,租用的人只需带一台电脑就可以办公。

一位设计出身的创业者告诉记者,由于没有太多资金,他的团队只在SOHO 3Q暂时订购了4个工位,而团队已经有了十几个人。大多数人都会用“蹭工位”的方式工作。这种显得有些荒唐的现象,在望京SOHO 3Q里并不是个案。最夸张的情况是,一个有30多人的团队一段时间只订购了1张工位。而SOHO的管理者似乎也乐于看到这种不那么遵守规则、颇为“热闹”的场景。

转型做居住空间:住在商场,舒适便捷还不贵

美国史上最古老的商场,位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,也未能幸免,在2008年停业关闭。

这座古希腊式建筑建于1828年,见证了当地的商业繁荣,深受喜爱,在上世纪70年代还被列为国家级历史建筑。

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然而,在被关闭几年后,这座美好的老商场,又以意想不到的方式,再次回春!成为当地人的新宠!建筑设计团队NCA耗资700万美元,将这个古老的大商场,改造成了一间间超chic小公寓!

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改造后商场的1层是17间精品店和餐厅,2、3层则是45间小而美的公寓,公寓面积20㎡-40㎡不等,租金低至每月550美元起。这些公寓虽小,内部却应有尽有,卫生间、厨房、客厅、卧室,可高效满足生活全部需求。

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Naz Karim,是个忙疯了的急诊室医师,已在这里住了大半年。在她看来住在这里最棒的就是,可以随时下楼喝杯咖啡,吃点东西。

Devon已在这里住了一年多,她把这个小公寓布置得充满情调。她说,住到现在完全没有搬走的想法!她十分享受住在这幢历史建筑里的感觉,她喜欢商场中庭上面洒下的阳光。

此外,这里还为租客提供了公共活动室,电视、游戏机应有尽有,还有为租客提供的公共停车场。

这个商场改建公寓的火爆,也启发了许多别的停业商场,的确,每个城市都需要这样一个arcade!很多人都幻想过住在商场里吧,坐拥繁华市中心享尽一切便利,出门就能逛街买衣服、下馆子!而对于预算有限的年轻人来说,arcade这样的存在简直再理想不过!

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